Die gemeinsame
Immobilie
bei der Scheidung
Das gemeinsame Haus oder die vermietete Eigentumswohnung – Immobilien sind häufig der größte Streitpunkt bei Scheidungen. Ich berate Sie zu allen rechtlichen Optionen: klar, sachlich, lösungsorientiert, damit aus der gemeinsamen Immobilie kein finanzielles Fiasko wird.
Das Wichtigste auf einen Blick
3
Hauptoptionen: Verkauf, Übertragung, Teilungsversteigerung
1 J.
Trennungsjahr vor Scheidung – Nutzung muss geregelt werden
HSR
Hausratsrecht und Zuweisung der Ehewohnung (§ 1361b BGB)
12 Jahre Expertise in der wirtschaftsrechtlichen Beratung
Fachlicher Fokus: Familienrecht in Köln
GbR
Miteigentum bleibt nach Scheidung bestehen – Handlungsbedarf
Transparente Honorarmodelle
GRUNDLAGEN
Warum ist die
Immobilie
so oft der Knackpunkt?
Bei den meisten Paaren ist das gemeinsame Haus der mit Abstand größte Vermögenswert. Und anders als ein Bankkonto lässt er sich nicht einfach halbieren.
Gehört eine Immobilie zum ehelichen Vermögen, stellen sich bei der Scheidung mehrere Fragen gleichzeitig: Wer darf während des Trennungsjahres in der Ehewohnung bleiben? Wie wird die Immobilie beim Zugewinnausgleich bewertet? Und was passiert, wenn sich beide Seiten nicht einigen können?
Häufig sind beide Eheleute im Grundbuch eingetragen – als Miteigentümer zu je ½. Das bedeutet: Keiner kann ohne den anderen verkaufen, vermieten oder belasten. Und dieses Miteigentum endet nicht automatisch mit der Scheidung. Es bleibt bestehen, bis eine rechtliche oder einvernehmliche Lösung gefunden wird.
Das häufigste Problem: Eine Seite möchte die Immobilie behalten, kann sie aber nicht alleine finanzieren. Die andere Seite möchte aussteigen, bekommt aber keine Zustimmung zum Verkauf. Ohne Einigung droht die Teilungsversteigerung – häufig das schlechteste Ergebnis für beide.
Hinzu kommt die laufende Finanzierung: Wer zahlt das Darlehen weiter, wenn einer ausgezogen ist? Wer haftet gegenüber der Bank? Diese Fragen müssen oft parallel zur familienrechtlichen Auseinandersetzung geklärt werden.
Ich berate Sie zu allen Optionen – mit dem Ziel, eine Lösung zu finden, die wirtschaftlich sinnvoll ist und nicht Jahre vor Gericht blockiert wird.
WAS ICH FÜR SIE TUE
Meine Leistungen im Überblick
01
Ehewohnung während der Trennung
Wer bleibt, wer muss gehen – und unter welchen Bedingungen? Ich berate zur Zuweisung der Ehewohnung nach § 1361b BGB, zu Nutzungsentschädigung und zur Absicherung während des Trennungsjahres.
§ 1361b BGB
02
Immobilie im Zugewinnausgleich
Der Verkehrswert der Immobilie zum Stichtag fließt in die Zugewinnberechnung ein. Ich berate zur Bewertungsfrage, prüfe den Ansatz des Sachverständigen und berechne den konkreten Ausgleichsanspruch.
Zugewinn
03
Übertragung auf einen Ehepartner
Eine Seite übernimmt die Immobilie alleine – inkl. Darlehensfreistellung. Ich berate zur rechtlichen Gestaltung, zur steuerlichen Seite und zur notwendigen Mitwirkung der Bank.
Übertragung
04
Einvernehmlicher Verkauf
Beide Seiten wollen verkaufen – aber über Preis, Zeitpunkt und Verteilung des Erlöses besteht Uneinigkeit. Ich helfe, eine Einigung zu strukturieren und rechtssicher zu dokumentieren.
Prävention
05
Teilungsversteigerung abwenden oder betreiben
Die Teilungsversteigerung ist oft das letzte Mittel – und erzielt meist deutlich unter Marktwert. Ich berate, wie sie abgewendet werden kann, und vertrete Sie, wenn sie das einzige Druckmittel ist.
§ 180 ZVG
06
Scheidungsfolgenverein-barung zur Immobilie
Alle Einigungen zur Immobilie – Übertragung, Verkaufsmodalitäten, Darlehensregelung, Nutzungsentschädigung – lassen sich in einer notariellen Scheidungsfolgenvereinbarung verbindlich festhalten.
Vereinbarung
SCHRITT FÜR SCHRITT
Welche Optionen gibt es für die gemeinsame Immobilie?
01
Einvernehmlicher Verkauf
Beide Seiten stimmen dem Verkauf zu, der Erlös wird nach Abzug von Darlehen und Kosten aufgeteilt. Die sauberste Lösung – wenn Einigkeit über Preis und Zeitpunkt besteht.
WORAUF ES ANKOMMT
Diese Faktoren bestimmen, welche Option sinnvoll ist – und wie hoch der Handlungsdruck ist.
Die entscheidenden Stellschrauben
EIGENNTÜMER-STRUKTUR
Stehen beide im Grundbuch? Zu gleichen Teilen? Oder gehört die Immobilie nur einer Seite – und fließt trotzdem in den Zugewinn?
DARLEHEN
Sind beide Darlehensnehmer? Wie hoch ist die Restschuld? Eine Bank entlässt einen Mithafter nur, wenn die verbleibende Seite alleine kreditwürdig ist.
02
Eine Seite übernimmt die Immobilie
Ein Partner kauft den anderen heraus – zum halben Verkehrswert abzüglich halbem Restdarlehen. Voraussetzung: Die übernehmende Seite erhält eine Alleinfinanzierung und die Bank stimmt der Entlassung des anderen zu.
VERKEHRSWERT
Der aktuelle Marktwert bestimmt den Ausgleichsanspruch. Gutachter und Parteien kommen häufig zu unterschiedlichen Ergebnissen – das ist verhandelbar.
KINDER
Sind Kinder im Haushalt, kann das die Zuweisung der Ehewohnung maßgeblich beeinflussen – auch gegen den Willen des Eigentümers.
STEUERN
Spekulationsfrist, Grunderwerbsteuer bei Übertragung, Vorforderungskosten beim Darlehen – steuerliche Konsequenzen sollten vor der Entscheidung bekannt sein.
03
Gemeinsame Vermietung – vorübergehend
Wenn der Markt oder die Finanzierung einen sofortigen Verkauf nicht erlauben, kann eine gemeinschaftliche Vermietung überbrücken. Das erfordert klare Regelungen über Verwaltung, Kosten und Ausstiegszeitpunkt.
04
Realteilung bei mehreren Einheiten
Besteht das Objekt aus mehreren Wohnungen oder Teileigentumseinheiten, kann eine Aufteilung in Natur möglich sein – jede Seite erhält eine oder mehrere Einheiten ins Alleineigentum.
05
Teilungsversteigerung als letztes Mittel
Besteht keine Einigung, kann jeder Miteigentümer die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen. Der Erlös fällt meist unter Marktwert. Sie ist oft Druckmittel – selten die beste Lösung.
ÜBER MICH
Strukturiertes Denken
in komplexen Situationen
Mein Name ist Dr. Hanna Schmidt. Ich bin Rechtsanwältin und Gründerin der Kanzlei DR. SCHMIDT LEGAL in Köln und berate mit Fokus im Familienrecht.
Aus meinen 12 Jahren in führenden Wirtschaftskanzleien bringe ich die Fähigkeit mit, komplexe Vermögenssituationen schnell zu überblicken: Was ist das Objekt wert, wie ist es belastet, welche Optionen sind rechtlich möglich – und welche sind wirtschaftlich sinnvoll? Diese Analyse ist die Grundlage jeder guten Beratung.
Ich vertrete beide Seiten – wer die Immobilie behalten möchte ebenso wie wer aussteigen will. Dies selbstverständlich nicht im selben Mandat. Das wäre ein unzulässiger Interessenkonflikt. Ziel ist immer eine Lösung, die dauerhaft trägt und nicht durch jahrelange Blockade aufgerieben wird. Gerne berate ich Sie in meiner Kanzlei auch zu weiteren Themen im Familienrecht in Köln.
Mehr hierzu:
12 Jahre Kanzleierfahrung
12 Jahre Erfahrung in einer Wirtschaftskanzlei prägen meine Arbeitsweise: Ich lege Wert auf eine strukturierte und präzise Mandatsbetreuung. Diese Routine im Umgang mit komplexen Sachverhalten bringe ich heute in meine familienrechtliche Beratung ein, um für Sie klare und belastbare Lösungen zu finden.
§
Beratungsschwerpunkt Familienrecht
Zugewinnausgleich, Ehewohnungszuweisung, Scheidungsfolgenvereinbarung – ich kenne die rechtlichen Instrumente und berate zu den typischen Blockaden in der Praxis.
In Köln – und bundesweit per Video
Persönliche Beratung vor Ort sowie unkompliziert per Videokonferenz. Ich vertrete Sie bundesweit vor den zuständigen Gerichten.
Transparente Honorarstruktur
Die Abrechnung erfolgt auf Stundenbasis zu einem fest vereinbarten Satz, den ich Ihnen vorab zur Kalkulation nenne. Sollten die gesetzlichen Gebühren nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) im Einzelfall höher ausfallen, bilden diese die Abrechnungsgrundlage.
ABLAUF
1
Erstgespräch
Kurzes Telefonat oder E-Mail-Austausch zur Klärung der Ausgangssituation – danach Terminvereinbarung für die Beratung.
2
Analyse & Optionen
Grundbuch, Darlehen, Bewertung, Zugewinnposition – ich verschaffe mir ein vollständiges Bild und lege Ihre Optionen dar.
3
Verhandlung & Einigung
Außergerichtliche Verhandlung mit der Gegenseite, Ausarbeitung einer Scheidungsfolgenvereinbarung zur Immobilie.
4
Durchsetzung
Falls keine Einigung möglich: gerichtliche Geltendmachung oder Antrag auf Teilungsversteigerung als Druckmittel.
So gehen wir gemeinsam vor
HÄUFIGE FRAGEN
Antworten auf Ihre Fragen
Muss die gemeinsame Immobilie bei der Scheidung verkauft werden?
Nein, verkauft werden muss nur, wenn beide Seiten zustimmen oder eine Teilungsversteigerung durchgesetzt wird. Häufig übernimmt eine Seite die Immobilie oder es wird eine andere Lösung vereinbart. Welche Option sinnvoll ist, hängt von der Finanzierungssituation und den Interessen beider Seiten ab.
Was ist eine Teilungsversteigerung – und lässt sie sich verhindern?
Die Teilungsversteigerung ist ein gerichtliches Verfahren, bei dem die Immobilie zwangsversteigert und der Erlös geteilt wird. Jeder Miteigentümer kann sie beantragen, ohne dass der andere zustimmt. Sie lässt sich durch rechtzeitige Einigung oder durch eine einstweilige Verfügung verzögern – aber nicht dauerhaft verhindern.
Was passiert mit dem gemeinsamen Darlehen nach der Scheidung?
Beide Darlehensnehmer haften gegenüber der Bank weiterhin als Gesamtschuldner – die Scheidung ändert das nicht. Eine Entlassung aus der Mithaftung erfordert die Zustimmung der Bank und setzt in der Regel voraus, dass die verbleibende Seite alleine kreditwürdig ist.
Wer muss das Haus während des Trennungsjahres verlassen?
Grundsätzlich kann keiner den anderen ohne Weiteres aus dem gemeinsamen Haus verdrängen. Das Gericht kann allerdings die Ehewohnung nach § 1361b BGB einer Seite zuweisen – insbesondere wenn Kinder beteiligt sind oder eine unzumutbare Härte vorliegt. Wer freiwillig auszieht, verliert nicht seine Eigentumsrechte, kann aber Nutzungsentschädigung verlangen.
Wie wird die Immobilie beim Zugewinnausgleich bewertet?
Maßgeblich ist der Verkehrswert zum Stichtag der Zustellung des Scheidungsantrags. Die Parteien können sich auf einen Wert einigen oder ein Sachverständigengutachten einholen. Gutachter kommen häufig zu unterschiedlichen Ergebnissen – das ist ein typischer Verhandlungspunkt.
Was kostet die Beratung?
Ich rechne auf Stundenhonorarbasis ab – es sei denn, das gesetzliche RVG-Honorar fällt höher aus, dann gilt dieses. Die Höhe meines Stundensatzes teile ich Ihnen vorab mit. So wissen Sie von Anfang an, womit Sie rechnen.
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