Das Wichtigste auf einen Blick
§ 2032 BGB
Erbengemeinschaft entsteht automatisch – alle Erben gemeinsam
3 Jahre
Verjährungsfrist beim Pflichtteil
§ 2312 BGB
Besondere Bewertungsregeln für Grundbesitz
§ 2042 BGB
Jeder Miterbe kann Auseinandersetzung verlangen
12 Jahre Expertise in der wirtschaftsrechtlichen Beratung
Fachlicher Fokus: Erbrecht und Pflichtteilsrecht in Köln
Transparente Honorarmodelle
GRUNDLAGEN
Warum ist die
geerbte Immobilie so oft ein Streitthema?
Eine Immobilie lässt sich – anders als ein Bankkonto – nicht einfach aufteilen. Wenn mehrere Erben beteiligt sind und unterschiedliche Interessen haben, wird das Haus zum Konfliktherd.
Fällt eine Immobilie in den Nachlass, geht sie nicht automatisch auf einen bestimmten Erben über. Gibt es mehrere Erben, entsteht kraft Gesetzes eine Erbengemeinschaft (§ 2032 BGB): Alle Erben sind gemeinsam Eigentümer – kein Einzelner kann über die Immobilie alleine verfügen, sie verkaufen oder vermieten.
Das führt in der Praxis häufig zu Blockaden: Ein Erbe möchte verkaufen, ein anderer einziehen, ein dritter vermieten. Und solange keine Einigung besteht, steht die Immobilie leer – während Kosten, Steuern und Instandhaltungsaufwand weiterlaufen.
Wichtig: Jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft verlangen (§ 2042 BGB). Kommt keine Einigung zustande, kann als letztes Mittel die Teilungsversteigerung beantragt werden – mit oft erheblichen Wertverlusten.
Zusätzlich stellen sich bei einer geerbten Immobilie Fragen des Pflichtteilsrechts: Wurde jemand enterbt, hat er einen Geldanspruch in Höhe seines Pflichtteils – berechnet auf Basis des Verkehrswerts der Immobilie. Das kann die Erben empfindlich belasten, wenn das Vermögen fast ausschließlich in der Immobilie steckt.
Ich berate Sie in allen Konstellationen – als Miterbe, als Alleinerbe mit Pflichtteilsforderungen gegen sich, oder als Pflichtteilsberechtigter, dessen Anspruch maßgeblich vom Immobilienwert abhängt.
WAS ICH FÜR SIE TUE
Meine Leistungen im Überblick
01
Erbengemeinschaft auseinandersetzen
Ich berate zur Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft in Bezug auf die Immobilie: einvernehmliche Übertragung, Verkauf mit Erlsösteilung oder – als letztes Mittel – Teilungsversteigerung. Ziel ist immer eine Lösung, bevor wertvolle Zeit verstreicht.
§ 2042 BGB
02
Pflichtteil & Immobilienwert
Ist eine Immobilie der Hauptbestandteil des Nachlasses, bestimmt ihr Wert den Pflichtteilsanspruch. Ich prüfe den Wertansatz, fordere Auskunft ein und setze den Anspruch durch – oder verteidige Erben gegen überhöhte Forderungen.
§ 2314 BGB
03
Immobilie übernehmen – Miterben auszahlen
Möchten Sie die Immobilie alleine behalten und die anderen Miterben auszahlen? Ich begleite, ggf. gemeinsam mit einer Kooperationspartnerin, die rechtliche Gestaltung der Übertragung, die Wertermittlung und die Finanzierungsfragen gegenüber der Bank.
Geltendmachung
04
Teilungsversteigerung abwenden oder betreiben
Droht die Teilungsversteigerung, lässt sie sich oft durch rechtzeitige Verhandlung abwenden. Scheitert die Einigung, kann sie auch als Druckmittel eingesetzt werden. Ich berate zu beiden Seiten dieser Option.
§ 180 ZVG
05
Pflichtteilsergänzung bei Schenkungen
Wurde die Immobilie zu Lebzeiten verschenkt, um den Pflichtteil zu schmälern? Der Ergänzungsanspruch nach § 2325 BGB erfasst in der Regel Schenkungen der letzten 10 Jahre – und kann erhebliche Beträge ausmachen.
§ 2325 BGB
06
Erbauseinandersetzungsvertrag gestalten
Eine einvernehmliche Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft kann – und sollte – notariell beurkundet werden. Ich entwerfe die Vereinbarung und begleite die Umsetzung, sodass alle Seiten rechtssicher auseinandergehen.
Vereinbarung
DIE WEGE IM ÜBERBLICK
Was kann mit der geerbten Immobilie passieren?
01
Einvernehmlicher Verkauf
Alle Miterben stimmen dem Verkauf zu. Der Erlös wird entsprechend den Erbquoten aufgeteilt. Die sauberste Lösung – wenn Einigkeit über Preis, Zeitpunkt und Makler besteht.
Worauf es ankommst
Diese Faktoren bestimmen, welche Option sinnvoll ist – und wie hoch der Handlungsdruck ist.
Die entscheidenden Stellschrauben
ERBQUOTEN
Wer ist zu welchem Anteil Miterbe? Die Erbquote bestimmt den Auszahlungsanspruch und die Stimmverhältnisse bei Verwaltungsentscheidungen.
02
Ein Miterbe übernimmt die Immobilie
Ein Erbe zahlt die anderen zum Verkehrswert aus und wird Alleineigentümer. Voraussetzung: Einigkeit über den Wert und ausreichende Finanzierung. Oft die beste Lösung, wenn einer die Immobilie emotional oder wirtschaftlich behalten möchte.
VERKEHRS-WERT
BELASTUNGEN
PFLICHTTEIL
Der aktuelle Marktwert der Immobilie ist Grundlage für Pflichtteilsberechnung, Auszahlungsanspruch und Verhandlungsposition. Gutachter und Parteien weichen häufig voneinander ab.
Grundschulden, Nießbräuche oder Wohnrechte im Grundbuch beeinflussen den Wert und die Möglichkeiten erheblich. Sie sind vor jeder Entscheidung zu prüfen.
03
Vermietung als Überbrückung
Wenn weder Verkauf noch Übernahme kurzfristig möglich sind, kann eine gemeinschaftliche Vermietung die Erbengemeinschaft überbrücken. Das erfordert klare Regelungen über Verwaltung, Kosten und Ausstiegszeitpunkt.
STEUERN
Gibt es Pflichtteilsberechtigte, die nicht Erbe geworden sind? Ihr Anspruch berechnet sich nach dem Nachlasswert – und lässt sich oft nur durch Zahlung aus anderen Mitteln befriedigen.
Erbschaftsteuer, Spekulationsfrist bei Weiterverkauf, steuerliche Folgen der Übertragung unter Miterben – steuerliche Konsequenzen sollten vor der Entscheidung bekannt sein.
04
Realteilung bei mehreren Einheiten
Handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus oder mehrere Wohneinheiten, kann jede Seite eine oder mehrere Einheiten ins Alleineigentum erhalten. Das setzt die Begründung von Wohnungseigentum voraus.
05
Teilungsversteigerung als letztes Mittel
Jeder Miterbe kann sie beantragen – ohne Zustimmung der anderen. Der Versteigerungserlös liegt regelmäßig unter dem Marktwert. Sie ist häufig Druckmittel, selten die beste Lösung für alle.
ÜBER MICH
Klare Analyse
in einer emotional belastenden Situation
Mein Name ist Dr. Hanna Schmidt. Ich bin Rechtsanwältin und Gründerin der Kanzlei DR. SCHMIDT LEGAL in Köln und berate mit Schwerpunkt im Erbrecht.
Aus meinen 12 Jahren in führenden Wirtschaftskanzleien bringe ich die Fähigkeit mit, Vermögensstrukturen schnell zu überblicken: Wer hat welchen Anspruch, welche Optionen gibt es, und welche ist wirtschaftlich sinnvoll? Diese nüchterne Analyse hilft, in einer oft emotional aufgeladenen Situation handlungsfähig zu bleiben.
Ich vertrete Miterben, die eine Einigung suchen, Erben, die Pflichtteilsforderungen ausgesetzt sind, und Pflichtteilsberechtigte, deren Anspruch auf einer Immobilienbewertung basiert. Gerne berate ich Sie in meiner Kanzlei auch zu weiteren Themen im Erbrecht in Köln.
Mehr hier:
12 Jahre Kanzleierfahrung
Aus renommierten Wirtschaftskanzleien – gewohnt an komplexe Fallkonstellationen, hohe Qualitätsansprüche und strukturiertes Arbeiten unter Druck.
§
Beratungsschwerpunkt Erbrecht
Ob Erbengemeinschaft, Pflichtteil oder die komplexe Erbauseinandersetzung: Ich kenne die typischen Konfliktpunkte und entwickle für Sie die passende Strategie, um festgefahrene Situationen rechtssicher zu lösen.
In Köln – und bundesweit per Video
Persönliche Beratung vor Ort sowie unkompliziert per Videokonferenz. Ich vertrete Sie bundesweit vor den zuständigen Gerichten.
Transparente Honorarstruktur
Die Abrechnung erfolgt auf Stundenbasis zu einem fest vereinbarten Satz, den ich Ihnen vorab zur Kalkulation nenne. Sollten die gesetzlichen Gebühren nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) im Einzelfall höher ausfallen, bilden diese die Abrechnungsgrundlage.
ABLAUF
1
Erstgespräch
Kurzes Telefonat oder E-Mail-Austausch zur Klärung, ob und wie ich Ihnen helfen kann – danach Terminvereinbarung für die Beratung.
2
Analyse & Optionen
Erbquoten, Immobilienwert, Belastungen, Pflichtteilsposition – ich verschaffe mir ein vollständiges Bild und lege Ihre Optionen dar.
3
Verhandlung & Einigung
Außergerichtliche Verhandlung mit Miterben oder der Gegenseite, Ausarbeitung eines Erbauseinandersetzungsvertrags.
4
Durchsetzung
Falls keine Einigung möglich: gerichtliche Geltendmachung oder Antrag auf Teilungsversteigerung als Druckmittel.
So gehen wir gemeinsam vor
HÄUFIGE FRAGEN
Antworten auf Ihre Fragen
Kann ich als Miterbe die Immobilie alleine verkaufen?
Nein, über Nachlassgegenstände können Miterben nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 BGB). Kein Miterbe kann die Immobilie alleine verkaufen, vermieten oder belasten. Wer dennoch handeln will, muss entweder eine Einigung erzielen oder die gerichtliche Auseinandersetzung betreiben.
Wie wird die Immobilie für den Pflichtteil bewertet?
Maßgeblich ist der Verkehrswert zum Zeitpunkt des Erbfalls. Die Erben sind auf Verlangen zur Auskunft verpflichtet (§ 2314 BGB) und müssen auf Verlangen ein notarielles Bestandsverzeichnis vorlegen. Sind die Parteien sich über den Wert uneinig, entscheidet im Streitfall ein Sachverständiger.
Welche Steuern fallen beim Erben einer Immobilie an?
Erbschaftsteuer fällt an, soweit der Immobilienwert die persönlichen Freibeträge übersteigt. Kinder haben einen Freibetrag von 400.000 €, Ehegatten von 500.000 €. Steuerliche Beratung liegt außerhalb meines Mandats – ich arbeite hierfür aber mit Ihrem Steuerberater oder einem meiner Kooperationspartner zusammen.
Was passiert, wenn sich Miterben nicht einigen können?
Jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft verlangen (§ 2042 BGB). Kommt keine Einigung zustande, kann er die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen. Der Erlös liegt meist unter Marktwert – die Drohung mit ihr ist deshalb häufig wirksamer als die Versteigerung selbst.
Muss die Immobilie verkauft werden, um den Pflichtteil zu bezahlen?
Nicht zwingend, der Pflichtteil ist ein Geldanspruch und muss aus dem vorhandenen Vermögen bedient werden. Steckt das Vermögen fast ausschließlich in der Immobilie, kann das de facto zum Verkauf führen. In Ausnahmefällen kann eine Stundung beantragt werden (§ 2331a BGB).
Was kostet die Beratung?
Ich rechne auf Stundenhonorarbasis ab – es sei denn, das gesetzliche RVG-Honorar fällt höher aus, dann gilt dieses. Die Höhe meines Stundensatzes teile ich Ihnen vorab mit. So wissen Sie von Anfang an, womit Sie rechnen.
Kontakt
Schicken Sie eine Nachricht per E-Mail an kontakt@drschmidt-legal.de, um Ihr Anliegen zu schildern. Sie werden kurzfristig kontaktiert. Alternativ melden Sie sich gerne telefonisch.
Jakordenstraße 8, 50668 Köln
+49 (0) 221 292 40 370
Bürozeiten
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Fr
9:00 – 19:00
9:00 – 17:00
sowie nach Vereinbarung
